La carte cadastrale est le document de référence pour tout ce qui concerne la propriété foncière en France. Pourtant, la plupart des professionnels de l'immobilier n'en exploitent qu'une fraction du potentiel — se limitant souvent à vérifier la surface d'une parcelle ou la localisation d'un bien. Ce guide vous montre comment en tirer beaucoup plus.
Le cadastre est le registre officiel qui répertorie l'ensemble des propriétés foncières françaises. Géré par la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP), il couvre environ 100 millions de parcelles réparties sur toute la France métropolitaine et les DOM.
Chaque parcelle est identifiée par un identifiant unique composé du code département, du code commune, de la section cadastrale et d'un numéro. Cet identifiant est utilisé dans tous les actes notariés et est la clé pour croiser les données entre différentes sources (DVF, copropriétés, PLU, etc.).
| Donnée | Disponibilité | Utilité |
|---|---|---|
| Limites parcellaires | Open data | Contours exacts de la propriété |
| Section et numéro | Open data | Identification pour les actes |
| Surface du terrain | Open data | Calcul de densité, constructibilité |
| Nature du bâti | Open data | Maison, appartement, local |
| Nom du propriétaire | MAJIC (pro) | Contact direct pour prospection |
| Valeur locative cadastrale | MAJIC (pro) | Estimation de la valeur |
Le site cadastre.gouv.fr permet une consultation gratuite et sans inscription. Vous pouvez rechercher une adresse, zoomer sur une parcelle et consulter son identifiant cadastral. Limites : pas d'export, pas de filtrage avancé, pas de croisement avec d'autres données.
ProssOne superpose sur la carte cadastrale officielle une vingtaine de couches de données supplémentaires :
Chaque commune est divisée en sections cadastrales, identifiées par une ou deux lettres (A, B, AB, ZB...). Chaque section contient des parcelles numérotées. L'identifiant complet d'une parcelle ressemble à : 33063 AB 0142 (département+commune + section + numéro).
La carte cadastrale distingue les parcelles (le terrain) et les bâtiments qui y sont construits. Un même bâtiment peut correspondre à plusieurs parcelles (copropriété) ou une même parcelle peut contenir plusieurs bâtiments (dépendances).
Pour les marchands de biens et promoteurs, la carte cadastrale permet d'identifier rapidement les grandes parcelles en zone constructible. En croisant avec les données PLU (disponibles dans ProssOne), vous visualisez immédiatement la constructibilité théorique d'un terrain.
Workflow en 4 étapes dans ProssOne :
Temps total pour couvrir un quartier de 200 parcelles : 20 à 30 minutes au lieu de plusieurs jours en méthode manuelle.
La carte cadastrale avec les données DVF vous permet de :
Consulter par exemple : marché immobilier en Gironde ou marché du Rhône.
Avant d'acheter, vérifiez sur la carte ProssOne : le prix médian au m² du secteur (DVF), le DPE probable du bien, la présence de copropriétés avec charges importantes à proximité. Les données sont visibles en quelques clics.
Le cadastre est mis à jour en continu par les services fiscaux, mais avec un délai. Les nouvelles constructions et les divisions parcellaires peuvent mettre 6 à 18 mois avant d'apparaître. Pour les transactions récentes, croisez toujours avec le DVF.
Non. La version open data ne contient pas les noms des propriétaires. L'accès aux données nominatives (fichier MAJIC) est réservé aux professionnels via des services agréés comme ProssOne.
Elle est indispensable mais insuffisante seule. Elle donne la surface cadastrale et l'identifiant pour croiser avec le DVF. C'est le DVF (prix de transactions réelles dans le voisinage immédiat) qui permet l'estimation. ProssOne combine les deux avec l'outil ProxiVal.
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