Le DVF (Demandes de Valeurs Foncières) est probablement la source de données la plus sous-exploitée par les professionnels de l'immobilier français. Produite et publiée gratuitement par la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP), elle recense l'intégralité des transactions immobilières notariées depuis 2014.
Ce guide vous explique tout : ce que contient le DVF, comment le lire correctement, comment calculer un prix au m² fiable, et surtout comment l'utiliser pour identifier vos prochains mandats avant vos concurrents.
Le DVF est le fichier des "Demandes de Valeurs Foncières". Chaque ligne correspond à une mutation foncière — c'est-à-dire tout acte notarié qui transfère la propriété d'un bien immobilier d'une personne à une autre. Cela inclut les ventes classiques, les adjudications judiciaires, les échanges et certaines donations à titre onéreux.
Le fichier est publié en open data sur data.gouv.fr depuis avril 2019. Avant cette date, il était réservé aux notaires et aux services fiscaux. Aujourd'hui, n'importe qui peut télécharger les données brutes — mais les exploiter efficacement requiert un traitement technique important.
Point important : le DVF ne couvre pas le Bas-Rhin, le Haut-Rhin, la Moselle et Mayotte, qui disposent d'un livre foncier spécifique géré par les tribunaux judiciaires. Ces zones représentent environ 5% du territoire national.
Pour chaque transaction, le DVF enregistre une vingtaine de champs. Les plus importants pour un professionnel de l'immobilier :
| Champ | Description | Exemple |
|---|---|---|
| Date de mutation | Date de signature de l'acte notarié | 15/03/2024 |
| Valeur foncière | Prix de vente déclaré aux impôts (TTC) | 320 000 € |
| Type de local | Maison, Appartement, Local commercial | Appartement |
| Surface réelle bâtie | Surface habitable en m² | 68 m² |
| Nombre de pièces | Pièces principales | 3 |
| Surface terrain | Surface du terrain pour les maisons | 450 m² |
| Code INSEE commune | Identifiant officiel de la commune | 33063 (Bordeaux) |
| Section cadastrale | Section + numéro de parcelle | AB 142 |
La formule de base est simple : prix au m² = valeur foncière ÷ surface réelle bâtie. Mais pour obtenir un indicateur statistiquement robuste sur une commune, il faut aller plus loin.
La médiane est le prix central : exactement la moitié des biens vendus coûtaient moins, l'autre moitié plus. Contrairement à la moyenne, elle n'est pas perturbée par les transactions extrêmes — un château vendu 5M€ ou une vente familiale à prix symbolique ne faussent pas le résultat.
C'est la méthode utilisée par les notaires pour leurs indices de prix, par les économistes du logement et par ProssOne. Sur Bordeaux par exemple, le prix médian au m² en 2024 est de 4 703 €/m² pour les appartements — bien différent de la moyenne arithmétique qui serait tirée vers le haut par les biens premium.
Avant de calculer, il faut filtrer les données aberrantes :
C'est la limite principale du DVF : les données sont publiées avec un décalage de 6 à 18 mois par rapport aux transactions réelles. Concrètement :
Pour des prix en temps réel, il faut croiser le DVF avec les annonces du marché actuel — c'est ce que fait ProssOne en agrégeant simultanément les transactions DVF et les annonces SeLoger, LeBonCoin et PAP.
La valeur du DVF pour un agent immobilier va bien au-delà de la simple consultation des prix. En croisant la date d'acquisition d'une parcelle avec les données cadastrales, on peut identifier avec précision les propriétaires les plus susceptibles de vendre :
Un propriétaire qui a acheté son bien il y a 20 ans et qui approche de la retraite est statistiquement beaucoup plus susceptible de vendre dans les 2 ans. Le DVF donne la date exacte de chaque acquisition.
Si le bien a été acquis à 150 000 € en 2005 et vaut aujourd'hui 380 000 €, la plus-value latente de 230 000 € est un puissant déclencheur de vente. Le DVF fournit le prix d'acquisition historique.
Un secteur où plusieurs ventes ont eu lieu récemment est souvent un signal que d'autres propriétaires vont suivre. Le "mouvement de marché" crée une dynamique vendeur.
ProssOne croise automatiquement toutes ces dimensions pour chaque parcelle et calcule un score de prospection de 0 à 100. Vous voyez directement sur la carte cadastrale quelles parcelles méritent votre attention.
ProssOne publie gratuitement les statistiques DVF pour toutes les communes françaises :
Vous pouvez aussi consulter l'évolution année par année : Bordeaux 2024, 2023, 2022.
Oui, le DVF inclut toutes les mutations déclarées aux services fiscaux, que l'acheteur soit un particulier, une entreprise ou une société. Seules les transactions à titre gratuit (donations pures) sont exclues.
Non. La version open data du DVF est anonymisée. Elle contient la localisation cadastrale précise mais pas l'identité des parties. L'accès aux données nominatives requiert des fichiers spécifiques (MAJIC) réservés aux professionnels agréés.
Oui, mais les parkings et caves vendus séparément apparaissent avec une surface très faible ou nulle. C'est pourquoi il est essentiel d'appliquer un filtre "surface > 10 m²" pour les analyses de prix au m².
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